Оформление квартиры на несовершеннолетних

Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, или же квартиры, которая полностью или частично (долевая собственность) ему принадлежит, является одной из наиболее сложных сделок. Покупатели недвижимости предпочитают воздерживаться от подобных сделок, что обусловлено продолжительностью оформления документов и наличием спорных моментов, в результате которых суд может признать сделку недействительной.

Защищенная недвижимость

В то же время оформление квартиры на несовершеннолетнего (до 18 лет) позволяет, в определенной степени, защитить недвижимость. Для продажи необходимо одобрение органов опеки, без чего невозможно переоформить недвижимость, а, следовательно – осуществить продажу. Закон стоит на страже прав ребенка, и если при продаже его права будут каким-либо образом нарушены – суд признает право собственности на квартиру за несовершеннолетним. Это практически исключает продажу недвижимости третьими лицами без согласия владельца, в том числе – с помощью поддельной доверенности.

Согласно действующему законодательству, ребенок может являться собственником, однако не может распоряжаться своей собственностью (есть некоторые исключения) – за него это могут делать родители, попечители или же органы опеки.  Это означает, что нельзя повлиять на ребенка (собственника), чтобы заставить его передать свои права на квартиру. Кроме того, несовершеннолетний, даже имея желание или необходимость в наличных средствах, не может реализовать квартиру, оставаясь, таким образом, без жилья.

Основное препятствие для продажи

Оформить квартиру на несовершеннолетнего намного проще, чем впоследствии ее продать. Это обстоятельство необходимо иметь в виду родителям, которые, при вынужденных обстоятельствах могут попытаться реализовать недвижимость. В числе прочих документов, которые необходимо собрать для продажи квартиры, принадлежащей ребенку (или в которой он прописан), должен быть получен документ, подтверждающий одобрение органов опеки. С этим органом необходимо согласовать любое изменение условий проживания несовершеннолетнего.

Получение этого документа возможно только в том случае, если условия в новом жилье (где ребенок будет проживать после реализации квартиры), не ухудшатся. Причем, по многим параметрам, начиная от санитарных норм и вплоть до размера доли, принадлежащей ребенку. Если этот документ отсутствует, сделка не может быть заверена нотариально, и право собственности на эту квартиру не может перейти к другому лицу (не будет зарегистрировано в Росреестре).

Условия для получения одобрения от органов опеки

Однако органы опеки не принимают решение, руководствуясь исключительно собственными соображениями, есть определенный перечень условий, при которых одобрение на продажу квартиры может быть получено:

• Переезд семьи на новое место жительство (или в другой город), при этом деньги за продажу должны быть переведены на счет ребенка, а впоследствии на эти деньги для него должна быть приобретена недвижимость;
• Покупка квартиры в строящемся доме. Во время строительства ребенок должен быть где-нибудь зарегистрирован. Кроме того, строительство дома должно быть в завершающей стадии.

В то же время, есть исключения, и квартира ребенка также может быть реализована в следующих случаях:

• Ребенку необходимо дорогостоящее лечение;
• Необходимость переезда ребенка по причине условий, ухудшающих его здоровье при неудовлетворительном его состоянии (переезд из города в деревню при причине астмы);
• Необходимость переезда для получения образования, которое нельзя получить на прежнем месте жительства.

Опасные исключения из правил

Принимая решение оформить квартиру на несовершеннолетнего, необходимо учесть, что существует ряд условий, которые все же делают возможной продажу квартиры сами владельцем. Так, до наступления 14 лет ребенок, с точки зрения законодательства, считается недееспособным, то есть, любая сделка, которая затрагивает его интересы, должна заключаться законными представителями (родители, попечители). После наступления 18 лет (совершеннолетие), согласно ст.60 Конституции РФ наступает полная дееспособность, что обеспечивает возможность проводить от своего имени любые сделки.

А вот в период от 14 до 18 лет (неполная дееспособность) ребенок располагает большими свободами, имеет право заключать определенные сделки при условии, что все его действия в письменной форме одобрены родителями (законными представителями). Однако это, в большинстве случаев, не относится к продаже ребенком своей квартиры, до наступления 18 лет требуется одобрение органов опеки. Исключением являются следующие случаи:

• Несовершеннолетний, который официально занимается предпринимательством или работает по трудовому договору, может быть признан полностью дееспособным (эмансипация), согласно ст.27 ГК РФ. А полная дееспособность определяет право заключать любые сделки, включая продажу квартиры, и в этом случае получать согласие органов опеки уже не требуется;
• Несовершеннолетний, который вступил в брак (законом предусматривается такая возможность с 16 лет), автоматически приобретает полную дееспособность еще до наступления 18 лет. Причем, полная дееспособность сохраняется даже в том случае, если вскоре последовало расторжение брака. В этом случае также не требуется согласие органов опеки на продажу квартиры.

Родители, которые решились на оформление жилья на несовершеннолетнего ребенка, должны знать эти исключения. Поскольку самостоятельный ребенок при определенных условиях и с помощью перечисленных «обходных маневров» вполне может лишить себя недвижимости на законных основаниях, причем, без ведома и согласия родителей.

Как оформить квартиру на ребенка

• Наиболее простым способом оформления квартиры на несовершеннолетнего является дарственная. Для этого нужно подготовить документы на квартиру и составить договор дарения, который заверяется у нотариуса. Следующим шагом будет оформление дарственной и перерегистрация подаренной недвижимости в Росреестре. После этого ребенок будет единственным собственником всей квартиры или же ее части (долевая собственность), однако самостоятельно распоряжаться своей собственностью сможет лишь по наступлению совершеннолетия.
• Очередным способом оформить жилье на ребенка является завещание, в этом случае несовершеннолетний автоматически унаследует квартиру после смерти родителей. Завещание составляется у нотариуса, перерегистрация прав собственности требуется только после вступления в наследство, согласно установленному порядку. Завещать жилье в виде долей можно и на нескольких детей одновременно.